【家庭親子】看屋6撇步 買到夢想家

文／張伯彥

網路轉載文章中，其中有一篇由聯電工程師做寫的購屋分析，相信很多人收到都為他的專業分析感到佩服，今天就由作者告訴你如何從實用的看屋策略，為自己找到一間理想的房子。

＜看屋第一步＞先看外在環境

1.了解住家與上學上班的行進動線，注意每天上下班是否會造成大塞車。

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2.附近住家的坪數大小分布為何？假設過幾年大家都想換屋，同一時間要賣的房子哪一種坪數最多，這將會影響到之後的房價。

3.房子的出入通道寬度。若出入通道太小進出不便，將來也會影響到房價。

4.房子的出入通道路權。進出的巷道若沒有使用權，或者使用權有疑慮時，千萬不要買。以免房子蓋好了卻不能住。

5.房子的土地所有權。注意土地是否遭到貸款質押，或者遭到扣押、假扣押等。

＜看屋第二步＞不要只是眼見為憑

樣品屋隱藏的陷阱很多，例如：樣品屋的屋裡高度與實際房子的高度不同，需注意樑、柱的影響；衣櫥深度故意做淺一點，不足60公分深，讓你覺得房間夠大，空間很足夠；還有，因為樣品屋沒住人，因此，會少很多生活上的雜物與用具，也會少很多櫃子。

所以，樣品屋參考就好。

另外，如果房子已經蓋好或者看二手屋，千萬別輕易相信屋子的現況，尤其不能以現況交屋，避免未來遇到漏水滲水等問題，對方（賣家或建商）依據合約精神，會以「現況交屋」一辭推拖。

＜看屋第三步＞看懂『藍圖』很重要

以下列舉藍圖中常見的規格，但是，一般人卻容易遺漏的重點。

1. 牆的厚度

一般藍圖上的寬度並不是淨寬，看圖面時要記得考量牆的厚度，以免住進去才發現家具擺不進去或者動線太過狹小等問題。

2.柱與樑的位置

一般來說柱子經常是牆的圖形上寬度較厚的地方，而樑則以虛線方式呈現。

3.各種管道間

房子裡的挑空、鏤空之設計，可能是空間造型，也可能是排水管、電線管線等等機能性管路，常使用矩形中含兩對角交叉線的圖形作為標示。

4.機電空間

指放置電機、煤氣、給水、排水、空氣調節、消防及污物處理等設備之空間。這類空間並不需計入建築建坪中，也不受容積限制。換句話說，很多建商都用這個機電空間規劃，增加室內可銷售之建坪，以提升獲利。

5.樓梯轉彎處

建議盡量挑選轉彎為平台式的樓梯，避免萬一遇到急事時，快步下樓梯恐有失足。

6.滴水線圍出銷售評數

在法律上，只要有雨遮的陽台，或者房子有突出物，其地面圖影面積都會計入建商的銷售坪數中，因為這些坪數也會在權狀上顯示。通常，雨遮一定都在屋外，圖面上一般會使用虛線表示其投影面積，簡單的規格圖通常不會標示其尺寸，所以一定要向建商索取藍圖，其上一定會有尺寸。

＜看屋第四步＞有些『名詞』一定要知道

1. 地坪與建坪

地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。

2.土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到土地權狀以及建築執照、使用執照。

要注意的是：建商本身是否持有基地之土地權狀，還是與地主合資建屋；建商必須取得建築執照才可以開始預售；必須有使用執照，房屋才能使用，有時候因為出入土地無法取得，將可能造成該建築物無法取得使用執照，購買預售屋者，須特別注意這類問題。

3.建蔽率與容積率

建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

4.實坪與虛坪

有99%的狀況，聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積，例如雨遮、公設、私設道路，購屋族在購買房子時要記得問清楚銷售坪數，包含了哪些部份。

5.平面車位與機械車位

購買車位時，能買平面車位者，絕不要買機械車位，因為機械車位後續需要花費很多金錢維修，萬一大家不肯一起出錢維修時，很容易就荒廢。

6.夾層

法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，其實4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1 . 8 5公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。

另外，夾層屋的價錢迷思也多，通常看起來總價較低，但實際計算每坪單價時卻未必如此。

＜看屋第五步＞建材初步判定

建材種類很多，可以從『產地與廠商』著手，一般就產地而言，歐美優於台製，台製優於大陸與東南亞製；另外則注意建材使用的廠牌是否耳熟能詳，若不清楚，可以上網查詢。

＜看屋第六步＞用『科學』破解迷思

1.棟距與採光的迷思

買房子經常會聽到一個名詞『棟距』，棟距小，隔壁棟的人很容易爬到家裡來，隱私也沒有保障；棟距大，視野較好，採光也較好。

2.低樓層問題

買公寓一定會發現低樓層比較便宜，影響較大的應該是管道間造成的問題了。公寓由於一樓、二樓可能都屬於店面設計或公共空間，所以，樓上各樓層共用之管道間一路從頂樓貫穿各樓層，到了公共空間的上一層，就會轉折。年份一久，各種堆積物將堵塞排水管、糞管，很容易造成民生生活上的不便與問題。

3.高樓層問題

除了風大不適合開窗，還會遇到三個問題：．11樓以上依據消防法規，必須設置自動灑水設備，因此室內淨高將受到壓縮，買到這類型建案，需注意讓灑水頭的灑水覆蓋面積區域盡可能地大，不要被其他物件遮蓋、掩蔽，以便在最緊急時可以發揮最大效用。

．台灣雲梯車普遍可及高度為10樓左右，所以樓層越高，真正發生火災時需要的是自動灑水設備正常啟動。

．由於房屋地基固定在地面上，當地震為左右搖晃的時候，越高樓位移程度越大，有時候儘管地震只有芮氏3級，但是高樓15、16樓卻感受到4～5級的震度。

4.停車場進出問題

停車場進出問題，一般來說，單向車道的型式優於雙向單車道，筆直型車道優於彎道型。至於理想的車道斜坡比為6:1，也就是水平距離移動6公尺，垂直高度上升或下降一公尺。這樣在車道行進時，才不會有陡峭的感覺。

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